С каждым годом увеличивается площадь застраиваемых территорий земельных участков, которые предоставляются для возведения высотных многоэтажек, малоэтажных блочных строений, частных и дачных домов, а также других объектов инфраструктуры. Но не каждый земельный надел пригоден для возведения зданий. Существует строгое распределение использования земли согласно установленному целевому использованию. К примеру, на участках, предназначенных и относящихся к заповедной зоне, нельзя строить дома для постоянного проживания. Поэтому для каждого муниципалитета устанавливаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые опираются на законодательные акты Градостроительного и Земельного кодексов. При отсутствии ПЗЗ органы власти не смогут предоставлять участки и разрешение на строительство любого вида.
Основные понятия
ПЗЗ представляется собой свод законодательных актов, устанавливающих регламенты градостроительства для различных территорий муниципальных образований, в которых чётко прописаны условия целевого назначения каждой зоны. Отвечая на вопрос, ПЗЗ – что это такое, необходимо заметить их подчинённость Генеральному плану местности, не только сельских поселений, но и расположения объектов в городской черте. И правила пользования землёй будут отражать особенности каждого регионального муниципалитета.
С появлением в 90-х годах правил землепользования они за этот период претерпели множество изменений, постоянно корректировались и стали важным сводом законов регулирования в сегменте градостроительства. Необходимо понимать, что правила землепользования принимаются административным органом и имеют ряд разъяснительных формулировок применимости данного документа. Целевое назначение ПЗЗ, определённое Градостроительным кодексом, имеет следующие функции:
- формирует условия для стабильности развития поселений в сельской местности (в том числе городского муниципалитета), полностью сохраняя экологию и культурные достопримечательности;
- создаёт условия формирования и планировки строительных объектов конкретного региона;
- обеспечивает правовую защиту интересов отдельных людей и различных компаний, среди пользователей которых есть много собственников земли и возведённых объектов;
- при правовой защите складывается комфортная обстановка для дополнительных инвестиций посредством подбора участков земли, покупки и строительства объектов капитального строительства.
В ГрК РФ (ФЗ № 190) содержится целая глава №4, в которой объясняются все особенности использования правил землепользования. Она характеризует:
- определение и назначение ПЗЗ;
- последовательность разработки проекта;
- процедура утверждений Правил;
- последовательность внесения изменений в ПЗЗ.
В новых правилах землепользования и застройки есть нормативы, касающиеся основных положений ПЗЗ:
- рекомендации по установке зонирования территорий;
- разновидности территориальных зон и их составляющие части;
- нормативы градостроительного регламента.
Кроме этого, правоприменение этого документа частично рассматривается в Земельном кодексе. Указывается, что установление этих правил землепользования находится в компетенции местных органов власти. Также при размещении участков земли на кадастровом плане необходимо руководствоваться вышеуказанными правилами землепользования.
Особенности градостроительного регламента
Все земли муниципалитета конкретного региона делятся на различные по назначению зоны. ПЗЗ состоит из двух частей: территориальной и общей. На территориальной – указываются зоны и устанавливаются их границы. В общей части указывается градостроительное зонирование правил землепользования и застройки сельских поселений, то есть отмечаются территории, где разрешено строить дома различного назначения, а где – нет. То есть документ представляет собой классификатор земельных наделов.
Полезно!ПЗЗ является правоустанавливающим нормативным актом для всех органов самоуправления и обязательно к безоговорочному исполнению.
Важно! Правовой статус ПЗЗ не подлежит оспариванию и должен быть применим не только органами власти, но надзорными и контролирующими органами, инвесторами, собственниками недвижимости, подрядчиками и застройщиками. Правила распространяются в пределах границ одного округа и обязательно учитываются в генеральном плане и другой проектной документации, хотя законодательством допускается некоторое отклонение от нормативов, указанных в документе. Решение споров в суде по земельным вопросам всегда основывается на ПЗЗ.
Согласно ЗК РФ земли делятся на следующие категории:
- сельхозназначения;
- для организации насулённых пунктов;
- зоны промышленного назначения, где строятся заводы, космодромы, энергетические предприятия и другие;
- находящиеся на особом контроле и под охраной;
- лесного хозяйства;
- водного фонда;
- участки в запасе.
Любой участок имеет своё целевое назначение и может быть причислен к одной из перечисленных категорий. Каждая группа имеет свой правовой статус по отношению к возможности или невозможности возведения построек. При получении разрешения на строительство любого объекта обязательно проверяется разрешённость использования для данной категории.
Для справки.Существует принятый в 2015 году классификатор «Виды разрешённого использования земель», которые периодически обновляется и корректируется. Он является основанием для получения разрешения на строительство.
По правилам землепользования и застройки сельского поселения утверждаются границы зон и регламенты градостроительства.
Все сведения о разрешённом использовании земли должны быть внесены в специальный Реестр объектов недвижимости согласно градостроительному регламенту.
Зонирование категории земли
Участки, имеющие статус земель сельхозназначения, делятся в свою очередь на другие виды по практическому применению:
- дачное строительство;
- ЛПХ (полевые участки);
- ЛПХ (приусадебные участки);
- ведение подсобного хозяйства;
- сельскохозяйственное производство;
- фермерское хозяйство;
- крестьянское хоз-во;
- садоводства и огородничества;
- для строительства объектов сельхозназначения.
На сегодняшний день этих категорий насчитывается около 15 видов, которые учитываются на генеральном плане и в правилах землепользования и застройки.
Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7) земли сельскохозяйственного назначения могут быть изменены на земли поселений. Изменить вид разрешенного использования надела в пределах одной категории допускается следующими должностными лицами:
- главой местной администрации, если ПЗЗ ещё не утверждены;
- органом местного самоуправления после утверждения ПЗЗ.
Внимание! Решение по переводу земель других категорий в земли для населённых пунктов принимают только органы местного муниципалитета, при условии, что изменения будут утверждены и внесены в генеральный план.
Документом по землепользованию регламентируется правовой статус каждого участка. Исключением является территории общественного пользования (скверы, памятники, железнодорожные магистрали и др.).
Внесение изменений: основные этапы
Любые изменения статуса назначения участка должны решаться на уровне органов самоуправления. Формируется комиссия из ответственных лиц, имеющих правовой статус вносить корректировки.
Предложения об изменениях ПЗЗ могут исходить:
- от органов федерального или регионального муниципалитета в том случае, когда правила землепользования нарушают деятельность и функционирование зданий капстроительства соответствующего назначения.
- от органов местного самоуправления, когда необходима модернизация урегулирования пользования землёй или проведение застройки соответствующих территорий.
- от организации и граждан, если участки и построенные на них объекты используются не эффективно. При этом владельцу может быть нанесён ущерб.
Предложения подаются в письменном виде, а назначенная комиссия в месячный срок должна подготовить заключение: одобрить или отклонить изменения. При положительном решении документ направляется Главе администрации, который должен принять решение о внесении изменений или отклонить также в месячный срок. Затем копии решений отправляются заявителю.
Выводы
Правила землепользования определяют статус земельного участка, который вносится в генеральный план сельского поселения или города. Устанавливаются границы зон. В зависимости от назначения участка регламентируются требования к возводимым строительным объектам.
